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天河、越秀学位房价格PK 家长们会更倾向哪个区域?

广州房博士 2019-11-25 15:27:13

中国古代有孟母三迁,只为了给自己的孩子找到更好的教育环境,不惜四处搬家,而在现代社会,有家长为了让孩子赢在起跑线上,不惜花重金买下学位房,足以证明中国家长对孩子的教育是多么重视。

由于五月是小学的招生阶段,因此三月至五月将是学位房的交投热潮。越秀、天河作为广州传统教育强区自然是学位房买家的“心头好”。那么,当前越秀、天河的学位房的行情如何呢?通过广州中原研究发展部以下的分析报告来了解一下。

越秀区:

越秀区常被誉为教育强区,拥有不少优质的教育资源,如东风东小学、育才小学、小北路小学、东山实验小学、清水濠小学等名校。其中东风东板块内的学位房价格跨度较大,在5.5-9万元/㎡之间。而北京路板块的学位房均价则相对偏低,以德政中路散盘和文明路散盘为例,约为4万元/㎡。

东风东板块

在东风东路板块内,主要的省重点学校是东风东路小学、育才小学及铁一小学。对口东风东学位的楼盘主要有东风广场、锦城花园、和风雅居、万科金色花园等。其中,东风广场楼盘较为热销,共有五期单位,目前价格在8.5-9万元/㎡之间,一二期的户型主要有70㎡的两房、91-97㎡三房及165㎡的四房;三期单位则是68㎡的两房、78㎡的两房及116㎡的三房;四期的户型则主要涵盖45-122㎡的一至三房。中原欧伟鹏表示,由于四、五期单位的楼龄较新且地理位置优越,因此放盘相对紧俏,而放盘较多集中在一至三期的单位。现正有一套东风广场一期面积91㎡望花园的三房放售,总价约820万元。另,东风广场的三期单位也有部分放盘,如一套面积68㎡的两房,可望花园,放盘总价约650万元。

另外,对应育才学位的热门二手盘包括有金东环大厦、东环大厦、东兴大厦、东山紫园等,其中,金东环大厦的均价约为7.5-8万元/㎡,放盘户型多为90㎡的两房。现正有一套面积110m2的三房低层单位在放售,售价约790万元。东环大厦的均价则在5.5-6万元/㎡之间,如目前正放售的一套92㎡南向两房,初始放盘价为590万元,但由于业主急需回笼资金,则把放盘价下调至530万元,中原欧伟鹏表示,面积92㎡的南向是少有的放盘单位,且其户型可改三房,实用性极高。而东兴大厦的市场均价则相对稍低,约5.4万元/㎡,目前正有一套面积102m2的三房单位放售,售价约520万元。

此外,对应铁一小学学位的热销楼盘有富力东堤湾、金羊花园及东山领汇。目前富力东堤湾的放盘价格约7.6-8.8万元/㎡,金羊花园则在6-7万元/㎡左右,东山领汇的均价则是9.1-10万元/㎡。其中,放盘最多的为富力东堤湾和东山领汇。现正有一套富力东堤湾面积67㎡的两房在放售,总价约650万元。

小北路板块

小北路板块主要热门的楼盘是对口省重点小北路学位的法政路大院、小北路大院及应元路小区。这三个热门楼盘目前的市场均价在4.7-5.3万元/㎡之间,与2017年第四季度的价格相比升幅了20%左右。中原李勤海指出,该板块的一房和小两房单位最受客户追捧。其中,一房的盘源需求最大,但放盘大多是两房单位,因此出现供需较不平衡。

对于近期有购房需求的客户,中原该区域的负责人表示,目前正有不少的优质笋盘在放售,户型面积涵盖29-73㎡的两房至小三房。预算不高的客户,可考虑越秀北路小区一套面积29㎡的小两房高层单位,售价约168万元,其实用性高。中原李勤海透露,该盘的价格相对稍低,户型是较为紧缺的小两房。另,还有一套应元路小区61m2的小三房正在放售,总价约280万元。而预算较为充足的客户,则可考虑一套小北路大院71㎡的两房单位,售价约为370万元。且,还有一套应元路小区面积73㎡的两房单位放售,总价在380万元。

五羊新城、北京路板块

五羊新城板块对应的省重点学校是东山实验小学,而对口该学位的楼盘有冠城大厦及广信汇景大厦。其中,冠城大厦现时的均价约5-5.5万元/㎡,放盘最多的是面积80㎡的两房和90㎡的三房。现正有一套面积85㎡的南向两房放售,户型可改三房,总价约520万元。另外,广信汇景大厦的现时均价约为5万元/㎡,面积113㎡的三房放盘最多。现有一套面积121㎡带主套的三房正在放售,售价约600万元。

北京路板块主要的省重点学校是清水濠小学,对口该学位的二手盘有楼梯楼和电梯楼可供选择。其中,热销的楼梯楼二手盘有德政中路散盘及文明路散盘,均价在每平方4万元左右,客户对面积40-70㎡的中层单位较为青睐,但目前放盘较多集中在面积50-60㎡的两房和70-80㎡的三房高层。

在北京路板块交投较为活跃的电梯楼盘源有华荟大厦、骏文雅苑、名门越秀及万福路小区等,其中,三房单位需求最大。目前最受客户热捧的电梯楼是骏文雅苑,现时均价约8万元/㎡。现正有一套90㎡的西南向两房放售,总价约736万元。另,同在放售的还有138㎡的东西向三房,放盘价约1000万元。

天河区:

与越秀区同为教育强区的天河汇聚了体育东路小学、先烈东路小学、华阳小学、华景小学、员村小学等名校。目前,珠江新城板块、天河北板块、员村板块等片区学位房价格大多保持平稳,部分楼盘出现下调。而在众多片区中,对应员村小学学位楼盘价格相对“亲民”,例如百合苑、员村四横路1-5号大院等,前者均价约为4.3-4.7万元/㎡,后者约为3.3-4万元/㎡。

天河北板块

地处天河北路商务中心区的省重点学校华阳小学是天河北板块中颇受关注的小学之一,周边对口华阳小学的楼盘有富力天河华庭、耀星华庭、侨林苑、嘉怡苑、远洋小区等,楼盘价格每平方米4-10万元不等,价格跨度较大。

中原相关负责人表示,对口华阳小学的楼盘如富力天河华庭、耀星华庭、朝晖苑、新鸿基峻林价格约为7-10万元/㎡;侨林苑、嘉怡苑、侨景大厦、远东大厦、宏景台价格则在6-9万元/㎡之间;另有侨怡苑、信成小区、远洋小区、珠委小区、紫荆花园价格略低,在4-6万元/㎡之间。在众多楼盘中,要以25-50㎡的小户型单位颇受买家欢迎。

此外,中原相关负责人还向我们介绍了对口华阳小学华城校区的楼盘,包括有中怡城市花园、荟雅苑、光华大厦、华苑大厦等。其中,中信公寓、光华大厦、祥龙花园价格在4-6万元/㎡之间,华苑大厦、金穗大厦价格约为5-6万元/㎡,天誉花园、荟雅苑价格为6-7万元/㎡左右,中怡城市花园每平方米的售价则为7-8万元左右。

中原相关负责人表示,有意向选择华阳小学华城校区的买家更青睐面积在25-70㎡之间的两房以下小户型单位,目前,中怡城市花园有一套43m2的楼盘在售,总售价约300万元。同时,中原地产任碾文也指出,现时,华阳小学周边学位房的售价与2017第四季度基本持平,但供求不对称,供给量不足。

珠江新城板块

珠江新城板块汇聚了不少名校,包括有体育东路小学(中校区)、体育东路小学(东校区)以及先烈东路小学(珠城校区)。

那么对应以上三所学校的房源有哪些呢?中原地产保利心语分行营业经理曾庆文介绍,对应入读体育东路小学(中校区)的房源有保利心语、利雅湾、中海花城湾、尚东君御等,均价约为8-9万元/㎡,其中尚东君御二手楼每平方米10万元左右。中原曾庆文指出,目前该地段放盘量少,保利心语、花城湾较受买家青睐,而选择购买该地段的买家多是改善型客户,因此南向的三至四房楼盘较为热门。当前,尚东君御A座有一套91.9㎡的北向三房楼盘在售,总价约910万元。

至于体育东路小学(东校区),中原曾庆文则表示,新城海滨花园、金碧华府、力迅上筑均是对应入读体育东路小学(东校区)的房源,均价约为8-9万元/㎡。现时该地段楼盘的价格与去年第四季度基本持平,但放盘量不足,现时在售的有一套位于金碧华府的南向126m2单位,带一个40m2的大露台,总售价约1300万元。

伴随小学新生入学季的到来,对口以上两所学校的楼盘在未来数月的成交量会有怎样的变化呢?中原曾庆文预测,由于受限贷等政策因素影响,未来数月该片区成交量暂不会有太大的变化。

先烈东路小学是一所拥有五十多年历史的传统名校,现有沙河校区和珠城校区,对应珠城校区的盘源包括有保利香槟花园、嘉裕君玥公馆、珠江都荟、名门大厦、南天广场等。中原地产曾庆文介绍,与去年第四季度相比当前该区域的楼盘价格有所下调。其中,均价在5万元/㎡左右的有南天广场、名门大厦,远洋明珠均价则是6-7万元/㎡,漾晴居每平方约8万元,嘉裕君玥公馆、珠江都荟、广弘天琪楼盘均价约为9万元/㎡。中原曾庆文表示,保利香槟花园较受客户欢迎,现时该楼盘在售的多是四房大户型单位,均价约为7.5万元/㎡,现有一套164㎡南向的四房盘源在售,总售价约1235万元。

员村、华景新城板块

员村小学和华景小学均是省一级小学,亦是不少家长的心仪之选。对口员村小学的房源包括美林海岸花园、百合苑、员村四横路1-5号大院以及员村四横路公安宿舍等。中原地产恒安分行营业经理潘伟林表示,美林海岸花园的价格一般在5.8-6.3万元/㎡之间,而望江复式楼盘则可达到7万元/㎡,该楼盘两房单位面积为65-90㎡,三房单位为87-120㎡,当中以两房单位较为热门,目前有一套73㎡两房东南向单位正在出售,总售价约460万元。位于同一板块的百合苑则是9层高的楼梯楼,均价约为4.3-4.7万元/㎡,楼盘以60㎡到70㎡的两房或三房居多,但客户更倾向于80㎡的小三房。此外,员村四横路路1-5号大院以及员村四横路公安宿舍的均价分别为3.3-4万元/㎡和4.9-5.5万元/㎡,其中,员村四横路公安宿舍已加装电梯,房型多是两房或三房。

中原潘伟林指出,受政策因素影响,当前对应员村小学的学位房价格平稳,与去年第四季度相比变化幅度不大,同时,年后放盘量有所增加。

而对应入读华景小学的楼盘则主要有华景新城。中原地产芳满庭苑分行负责人介绍,目前华景新城楼梯楼的均价约为4万元/㎡,电梯楼每平方米在5-6万元之间,价格与去年第四季度基本持平,近期交易有回暖迹象。中原叶俊峰表示,该区域的三房较为热门,现时华景新城六期有一套86m2东向的三房在售,总价约490万元。

广州中原地产企业传讯部何嘉丽表示,幼升小的摸查时间各区小学略有不同,但基本都集中在3月。如越秀区,较多小学要求家长提供学校调查范围内房屋的房产证、户口簿等资料并填表,需要准备幼升小的家长需早左准备。